三重県で住宅を購入するための基礎知識についてvol.3〜土地の選び方〜
住宅を建築する！といっても、中には土地を持っていない人も多いと思います。
そんな「土地なし」の人は、土地金額と住宅金額を合計した金額を支払わなければいけません。
土地の場所や市町村によって、土地の金額も大幅に異なります。
この記事では、少しでも安く土地を買う方法やおすすめな土地の形状を紹介していきますね。
三重県の土地平均値ランキング
調査をした結果以下のような、ランキング10選となりました。
あくまでもこれは平均であるため、駅や繁華街の近隣はもちろん値段が高額ですし、一面畑・田のようなところはもちろん値段が格安です。
ちなみに三重県1高い土地は、四日市市諏訪栄町の土地で、40万4000円/m2
となっております！
※よく土地や住宅の単位で使う1坪は3.306 ㎡です。
1位伊勢市5万7338円/m2
2位四日市市5万4646円/m2
3位桑名市5万3303円/m2
4位朝日町5万1025円/m2
5位津市5万0747円/m2
6位川越町4万9100円/m2
7位菰野町4万0585円/m2
8位鈴鹿市3万9976円/m2
9位名張市3万7528円/m2
10位松阪市3万6993円/m2
まずはハウジングセンターへ
vol.1で紹介したように、基本的にはまずハウジングセンターへ行きましょう！
住宅は土地の形状に大きく影響し、一体で考えた方が効率よく家づくりができます。
営業マンを通じて、土地と住宅を提案してもらいましょう。
土地の種類
土地には、様々な販売方法があります。
地権者さんの土地を多数の不動産屋が紹介販売するもの、地権者自体が分譲業者で自ら販売を行なっているもの。
販売方法を見てみましょう！
仲介土地
土地でよくあるシンプルな販売方法です。
一般媒介と専任のものがあります。
一般媒介はどの不動産屋でも売れるもので、専任は地権者から選ばれた不動産屋でしか売れないという内容です。
この仲介土地については、仲介手数料が法律で定められており、有料になります。
（不動産価格×3％＋6万円）×消費税＝手数料
建築条件付分譲地
よく工務店やハウスメーカーでこうした名前の土地を紹介してもらえる時があります。
「建築条件付き」という言葉があるように大まかに言うと、建築するメーカーが決められている土地です。
例を挙げると、Aというハウスメーカーが土地を持っており、売り出していますが住宅を建築するのはAでしか認めないよというものです。
メリット：比較的土地の値段が安い デメリット：他のメーカーで見積り比較しづらい
このような場合には、ハウスメーカーが自ら売主として土地を販売しており、仲介手数料は無料となります。
この建築条件付きの土地は他に比べて多少安いことがあります。
住宅と併せて売っていくためトータルで利益を得ようということですね。
自社分譲地販売
これは、土地分譲業者が自ら土地を売買する場合の販売方法で一番おすすめです。
この方法についても売主が自社になるため仲介手数料は不要となります。
※自社分譲地で残り一区画残っている場合などは、値引きが行いやすい状態であるため是非値引き交渉をしましょう！
おすすめ理由としては、このような物件になると建築条件はないため、その土地で住宅メーカー複数の見積もり合わせを行うことができ、住宅建築の判断材料として大きく参考になります。
土地の区域について
土地は大きく分けて、2種類に分けることができます。（例外あり）
市街化区域と市街化調整区域です。
市街化区域
平たく言えば町場であり、都市開発が見込まれるような区域です。
坪単価が高いことが多いです。
市街化区域は、その中に13種類の用途地域というものがあり、この用途地域により地域によって建築可能な建築物が制限されています。
住宅を建てる際であれば、基本的には「工業専用地域」以外であれば建築することができるため、「工業専用地域」は建築不能と覚えておきましょう。
開発区域が1000㎡を超えると開発許可が必要になります。
例外として桑名市、いなべ市、木曽岬町、東員町、四日市市、川越町、朝日町については500㎡を超えると開発許可が必要になります。
開発許可が必要になると、申請をして許可を行うまでの事務費が＋αで必要であることが多いです。
しかしながら、一般家庭の土地目安が50坪≒165㎡であることからすると、開発許可は不要になるケースが多いですね。
市街化調整区域
平たく言えば田舎であり、基本的には建築は不可能である区域をいいます。
例外的に分家や農家、規制緩和された区域であれば建築することが可能です。
山林や農地であることが多く、開発許可が必要になるケースが多く、事務費用負担や建築までに時間を要することがデメリットとして挙げられます。
市街化調整区域であると、坪単価が安いことから、あら？この土地安いな。と思うことが多いと思いますが、それだけではいけません。
後は、営業マンを通じて、調整区域に本当に家が建てられる要件があるのか調べる必要がありますね。
稀に調整区域であっても正式な手続きを踏まえた区画分譲地が存在することがあります。
そのような分譲地は調整区域でありながら、ライフラインも確立している場所が多いのでおすすめです。
土地選びの基本
水道・下水道が通っているか
よくあるのが、値段は安くとも、ライフラインがあるかどうかです。
水道が近くまで引き込まれていないと引き込みを行うのに莫大な費用がかかることがあります。
また下水道が通っていないと、浄化槽を設置しなければなりません。
浄化槽設置には、市町村の補助金が出ることもありますが、気をつけたいところです。
土地の値段だけみると、安いこともありますが、実際生活するための基盤を揃えるために総額で考えると、一般の土地より損をする場合がありますので、住宅と設置にかかる諸費用も併せて、見積もりしましょう。
太陽からの光はあたるか
土地を選ぶ際は南から太陽がよく当たる場所を選びましょう。
太陽が当たらなければ、家が暗いイメージになってしまいます。
周りの障害物を確認するようにしましょう。
そうすることで太陽光パネルもより効率的に発電ができますよ。
スーパーがあるか
周辺にスーパーや飲食店があるかどうかを確認するのも土地探しで必要なこと。
今後買い物を行う際に車で10分圏内にあることが好ましいでしょう。
老後に自動車を返納しても買いに行ける距離であればなおよいです。
学校と駅はあるか
周辺に学校と駅が存在しているか確かめましょう。
小中学校が近隣であると、とても便利です。
親としても行事に出席しやすいことと、学校まわりだと街灯などが充実していることが多いです。
また駅は通勤や高校大学の通勤のことを考えると近い方がよいです。
近隣事情
土地を購入する上で、大きな要素になるのが近隣事情、いわゆるお隣さん問題です。
どれだけ素晴らしい立地であっても、近所の方が難があった場合台無しですよね。
そのため、土地の現場見学を行うタイミングがあれば、勇気を出して近所の人に声をかけてみましょう。
「建築を考えていて…、この辺住みやすいですか？」と聞いてみれば、大抵の人は話してくれると思いますよ。
自治会が大変だったりするような場所も中にはありますのでどんな塩梅かを探るのがおすすめです。
安く土地を買う方法
線路の近くの土地を狙う
電車の走っている線路の近くは、お得です。
流石に隣接地となると揺れが気になりますが、少し離れたところだと、入居してしばらく経つとあまり感じなくなります。
最近の住宅は遮音性も強いため、電車の音もさほど気にならなくなります。
年に一度支払わなければいけない固定資産税についても、線路近くということで安いことが多いですね。
住めば都と言う言葉があるように気にされない方にはおすすめです。
不整形地を狙う
形が変わっている土地です。
うなぎの寝所とよばれる土地のように長細い長方形の土地。
三角形で建築できにくそうな土地などがあります。
このような土地は形状もあり、値段が安いことがと多いです。
形は変わっていても、住宅メーカーで仮配置のプランを提案してもらえれば、イメージがつきやすいと思います。
こればかりは営業の提案力が左右する場合が大きいです。
庭の取り方、駐車場の取り方、家の配置向、建ぺい率上限（大まかに土地に対する住宅一階面積の割合」をうまく采配してもらえる営業マンがおすすめですね。
生産緑地の解除を狙う
四日市市と桑名市に限定されるのですが、市街化区域の農地の中で生産緑地に指定されたものについては、2022年12月に解除になる土地が多くあります。
- 生産緑地とは…市街化区域の農地を30年間耕作を継続することを条件に固定資産税を減免したもの。（原則建築禁止）
平成4年の12月に生産緑地に指定され、令和4年の12月以降は、30年間経過し、解除月を迎えることから、桑名市と四日市市は不動産市場の供給量が増えることが想定され、その分金額が抑えられる可能性があります。
それ以降まで土地購入を待ってみるのも方法の一つですね！
不動産屋との交渉
例えば、最後の1区画だけ残っている土地であったり、長年売れていない土地があれば
営業マンから不動産屋に対して、価格交渉をお願いしましょう。
不動産屋としても、管理が長引くと、除草などの管理費が余分にかかる可能性があります。
住宅の値引き交渉と同じく、応じてもらえる業者が多いと思いますが、流石に100万単位での値引きは難しいことを頭に入れておいてください。
最後の希望：競売公売
どうしても、営業マンから紹介された土地の値段が合わない。
立地上、絶対にここの場所がよいが土地がない。
そんなときにはウルトラCとして、競売・公売に参加することがおすすめです。
競売
競売とは、債務者が住宅ローンの返済ができなくなったとき、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることにより、担保としていた債務者の不動産などの財産を差し押さえ、裁判所の権限によって強制的に売却することをいいます。
一番高く買ってくれる人に売却し、その代金は債務の返済に充てられる制度です。
一般物件と比べ、事前に建物の内見ができない
ことや欠陥があっても責任を追及できないことがリスクとしてあります。
また反社会的組織などの占有者がいる場合も自ら交渉しなければならないリスクがあります。
公売
税金を支払わずに差し押さえられた財産などを強制的に売却することを言います。
税金を徴収するために、国税局や税務署に物納された不動産などを、入札方式で売却し、お金に換えて税金に充てることです。
競売と比べて安心・安全なのが特徴です。
競売公売の物件について
競売公売の物件を見つけるには下記のサイトを見ることをお勧めします。
https://xn--55q36pba3495a.com/auction/find?pid=24
三重県内の競売・公売の行われている土地、建物についてリスト化されていますので自己判断で活用ください。
住宅付土地の場合は解体費用も必要になりますし、
土地の場合は自ら建築できる土地なのかしっかり考えることが必要です。
最後に
上記では、土地について詳しく述べてきました。
土地に関する代金には、名義変更に係る登記代金や宅地に地目変更するための登記代（宅地以外の場合）も必要になり、ライフラインの有無により必要経費も変わります。
土地の金額が安ければ安いほど良いと言うわけではなく、重要なのは住宅や、諸費用を全て込みでコストを抑えることを意識することが基本ですね。
その中でご自身の条件に会う土地を見つけていくわけですが、土地は「水物」といわれ、出会うタイミングが重要です。
悩んでいる時間があったら、営業マンから「買い付け」を不動産屋に入れてもらい、即決するぐらいの勢いも必要になりますね。
こればっかりは、住宅を建築する施主さんの事情もあると思いますが、個人的には土地建物含めて短期決戦で選んだ方が良いと思いますよ！
今回は、三重県で住宅を購入するための基礎知識についてvol.3ということで紹介してきました。
あなたの家づくりに少しでも役立てば嬉しいです。
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